新余市房地产:“新政”开“良方” “滞销”变“热销”

来源: 新余房产信息网 编辑:钟紫微 发布: 2018-02-13 15:57

“新政”开“良方” “滞销”变“热销”

——新余市房地产去库存的主要成效和做法

新余地域小、人口少,住房刚性需求不高,加上前几年房地产开发用地投放量过大,导致房地产库存居高不下,发展后劲不足,供需矛盾突出,影响了房地产市场健康有序发展。换届以来,新一届市委班子切实贯彻落实中央和省委省政府加快供给侧结构性改革要求,立足新余市实际,把方向,出新政,开良方,有效治愈了房地产库存“痼疾”。2017年,可售新建商品房总量199.95万㎡,比上年减少119.41万㎡,去化周期8.9个月,比上年底缩小5.7个月。其中,住宅116.93万㎡,比上年底减少103.76万㎡,去化周期6个月,比上年底缩小5.6个月。

一、主要成效

1.促进了地方经济发展。新余市“房产新政”的出台,刺激了市民购房热情,也吸引了周边城市人赴新余市抢购房源,促进了地方税收增长。2017年,新余市新售商品房入库契税13854.4万元,较上年同期增收4044.18万元,同比增长22.79%;房地产企业入库土地增值税17743.49万元,较上年同期增收8272.16万元,同比增长87.34%。同时,火热的楼市也促进了装修、建材等领域经济发展,特别是大量的外地人落户我市,也拉动了日常生活消费等经济发展。

2.促进了房产企业良性发展。前些年,房地产企业普遍面临房难卖、资金周转困难、偿还债务能力不足、各种诉讼官司缠身等多重压力。“房产新政”出台后,各房产企业纷纷响应政策,加大宣传和促销力度,给滞销的楼市带来了生机。例如,高新区“日出东辉”“印象地中海”等楼盘将剩余房产销售一空。这期间,企业资金得到回流,资金周转已进入良性循环,企业又迸发出勃勃生机。

3.促进了社会矛盾纠纷化解。近年来,因拖欠工程款,挪用代收契税和物业维修资金以及因土地证抵押银行未赎回等原因,延期交房、延期办证等情况时有发生,从而引发各类矛盾纠纷。“房产新政”实施以来,房地产企业资金得到一定的回笼,为支付工程尾欠款、还清债务、赎回土地证等提供了可能,房地产领域纠纷得以逐步有效化解。2017年,全市29个存在涉稳问题的楼盘中,已有18个整改到位,11个正在有序整改。房地产领域市长热线投诉率同比下降近50%,涉稳突出问题基本稳控。

二、主要做法

1.把准“脉”,出“新政”,撬动购房需求。新一届市委班子把准政策和市场的“脉搏”,将化解库存作为2017年新余市房地产市场的主旋律,精心组织、高位推动,市委书记蒋斌同志多次听取房管部门去库存工作汇报,并深入实际调查研究,在宏观层面把握方向,作出决策,市里出台了《关于进一步加强新余市中心城区商品房去库存工作方案》和《实施细则》,对参与集中购买活动的购房对象财政给予300元/㎡的购房补贴,同时引导开发企业根据购买规模对购房人员给予不低于300元/㎡的优惠。新政的出台有效撬动购房需求,新余市提前实现了“至2017年底商品住宅去化周期在8个月以内”的房地产去库存工作目标。据统计,自2017年5月19日集中购买活动正式实施至12月底,新余市中心城区仅参与集中购买活动的楼盘去库存达118.79万平米、9615套,平均每个月销售1373套。新政出台所形成的价格“洼地”优势,也点燃了周边县市居民赴新余市购房热情,并成为新余市2017年商品住宅购买的“生力军”。集中购买活动开展以来,新干、吉水、峡江、安福、樟树、上高等外地人累计购买商品房4917套,占全部参与集中购房对象的43%。其中,外地人购买前五位的楼盘分别是印象地中海、香山听泉、立信壹号、山河源墅、丰和•御景园;购买力前两位分别是新干人866套、吉水人857套,其次是樟树人445套(另外浙江人购房近80套)。

2.定好“位”,开“良方”,刺激购房需求。一是释放政策红利吸引购房。对个人购买家庭唯一住房90平方米以下和90平方米以上的,分别减按1%和1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房90平方米以下和90平方米以上的,分别减按1%和2%税率征收契税。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,首付款比例降为20%。公积金买房首付比例下降至20%,最高贷款额度提至60万元,实施异地贷款和提贷并举。同时,一人购房,父母、配偶、子女的住房公积金均可提取使用。截止2017年底,累计为20886户职工发放公积金贷款40.45亿元。二是鼓励农民进城购房。对农民进城购买商品住房,可享受“三个不变”和“五个优惠”政策。即进城购房农民在农村的宅基地使用权不变、土地承包经营权不变、集体经济收益权不变,同时享受城镇居民在购房税收、购房补贴、教育、就业、医疗等方面同等待遇。同时,金融机构对农民进城购房提供金融支持,对首次购房的首付款比例在原有比例基础上再适度降低,对其发放的购房贷款在基准利率上适当下浮,二套房执行基准利率不得上浮。市农行、江西银行新余分行分别推出“农民安家贷”和“安居贷”等信贷产品。2017年,全市房地产开发贷款余额5.71亿元,个人住房贷款余额173.08亿元,同比增长11.7%。三是加大棚改货币化安置力度。将去库存与棚户区改造相结合,通过提高货币化安置比例,实现去库存。对选择货币补偿的被征收人,在规定的期限内签订补偿协议并完成搬迁的,每户给予不低于5000元的奖励,同时在货币补偿价格的基础上奖励20%。2017年新余市签订货币化安置协议3338户,完成货币化率61%,高出省下达目标任务11个百分点。全面实行公租房货币化补贴制度,不再新建公租房,不再新建人才公寓,通过货币补贴或收储符合条件的商品住宅作为人才公寓房源。2017年发放租赁补贴5013户,金额600余万元。

3.找病“源”,治“痼疾”,促进房地产市场健康发展。一是加大简政放权力度。对建设项目行政审批流程进行优化再造,改“串联”为“并联”,使行政审批最大限度地得到提质增效。建设项目行政审批时间由过去的200个工作日减为30个工作日,缩减85%。同时,落实国家税收减免政策,有效降低房地产企业的土地增值税和城镇土地使用税、房产税负担。取消经营服务性收费项目19项,放开经营服务性收费项目70项,保留政府制定价格的经营服务性收费项目32项。对政府制定价格的11项涉企经营服务性收费项目,有下限的,一律按下限标准执行。调整土地出让金和市政公用设施配套费的付款期限。取消商品住宅强制安装太阳能设备要求,由开发企业根据项目需要自主选择安装。住宅质量保修金交存额度一降再降。二是引导房地产企业多元化发展。转变房地产开发模式,适度降低商品住宅供应比重,推动由相对单一的居住型产品向多元化产品转变。引导企业积极发展养老地产、旅游地产、工业地产等跨界地产,构建多元化的房地产产品体系。比如,引导御天城房产项目向医疗养生、健康养老等产业拓展,提升了其市场竞争力。三是强化监管。制订并出台了新余市新建商品房预售资金监管办法和监管细则,将销售房屋总金额的6%作为监管资金进行全程固定比例监管。2017年,共监管房地产开发项目80个、6811户,监管资金1.89亿元。扎实开展房产稽查执法,对不诚信经营、项目投诉多且不积极处理的企业,采取相关措施,督促开发企业整改。对于整改不到位的纳入重点监管范围,实行动态跟踪,从源头上规范市场主体行为,提高市场主体服务水平,营造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境,促进房地产市场平稳健康发展。

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